越南自由行讨论组

岘港的崛起与越南的革新开放

星际财富金融研究院2020-12-28 15:50:44


2017年亚太经合组织(APEC)第二十五次领导人非正式会议和工商领导人峰会不久前刚在越南岘港落下帷幕。这是越南第二次成功举办APEC会议,上一次是2006年,距今已经11年过去。


通过此次会议,越南向国际社会直观地展示了岘港这座城市,但实际上也是在向世人展现过往11年来越南革新开放的成就。


岘港成越南革新开放成就的缩影


此次岘港APEC会议期间,我的几位媒体朋友因工作的缘故去到了岘港,他们得以亲身感受和体会岘港这个小渔村崛起为越南中部最大的经济中心的变化。其中就有一位在岘港街头偶遇并采访了一位岘港本土小哥。小哥名字叫Hung,已经在美国工作生活两年,不久前回到岘港招待客户及准备在越南筹建分公司。Hung对越南的经济十分看好,也十分有信心,认为它未来完全有可能发展成为下一个类似于新加坡的国度;而说到他的家乡,他甚至连用了好几个“Asesome”(意为“惊人”的)。他觉着,岘港“这两年变化太快了,到处都在建设”。



岘港的发展与崛起,被当地人称为“韩江奇迹”。无疑,岘港是国际社会了解越南的窗口,也是越南这些年来革新开放取得斐然成就的缩影与真实写照。


越南的革新开放始自1986年越共“六大”。在革新开放之初,越南人均国民生产总值还不到100美元,而1986年当年越南的年度国内生产总值(GDP)增长率仅为2.79%。而在革新开放的第三个年头(1989年),越南年度GDP增长率竟高达7.36%。此后,越南经济发展虽然出现过下滑现象,但总体上保持着快速发展的态势。


相关数据显示,越南革新开放以来综合经济增长率大约为7%左右,居东盟各国之首,在亚洲也仅仅次于中国。国家经济的发展也使越南的社会呈现出进步的一面。


数据显示,越南在2007年的城镇化率只有30%,如今十年过去,这一数值已经高达40%(中国2016年城镇化率为57.35%)。这表明,过往十年越南的城市化进程的脚步非常快。


而具体到直接的观感,那就是越南城市建设与路面汽车交通的发展。而这一点,到访过越南的外国人也大多能体会得到。可见,处在工业化快速上升期的越南,正发生着日新月异的变化。



越南成功搭上中国崛起“便车”


当然,这也是一个过渡时期,发展不均衡、不公平、不全面的现象在越南经济社会发展中同样可以观察到。同时,这也是一个快速发展与制度不完善并存的时期。由于国内改革与对外开放两个层面的制度与秩序建立尚不完善,越南快速发展的同时,也难免会有混乱、无序的一面。时至如今,多位曾经到访越南的好友对相关经历有些许抱怨。


或许,这是越南处在工业化快速发展时期必然经历的,当然由于越南特殊的国情,相关问题或许更为严重。比如,越南存在基础设施落后、贪污腐败、劳动力素质低下、越南通胀率居高不下等问题。


虽然如此,越南国家经济高速发展与社会进步却也是毋庸置疑的事实。而这则与越南革新开放以来,特别是20世纪90年代中后期以后,成功地融入到地区一体化进程和全球化进程不无关系。


这主要体现在几个重要的标志性事件:其一是越南1995年加入东盟,其二是1998年正式成为APEC成员国,其三就是2007年正式成为世界贸易组织(WTO)的成员国。借此,越南在持续营造国内改革与对外开放环境的同时,也不断发展一个自贸协定网络。最终,努力得到了回报。


与此同时,越南经济的快速发展还与中国经济的崛起密切相关,在某种意义上正是搭乘中国经济高速发展“便车”的结果——数据显示,越南经济与中国经济有着高度的正相关联系。长期以来,中国保持着越南第一大贸易伙伴的地位,而2016年双向贸易的规模已经接近千亿美元。与此同时,越来越多的中资企业落地越南,并为当地创造大量的工作岗位。


如今,随着地区经济形势的深刻转变,特别是中国经济开始升级与转型,越来越多的中资企业将落地越南,越来越多的中国资本涌向越南市场,这就意味着中国发展的红利与养分将会持续不断地输向越南,而越南则会进一步分享到中国繁荣带来的红利。

延伸:

越南房产投资热:胡志明市能否再造浦东传奇?


第一太平戴维斯此前发表的2017年第一季度胡志明市住房价格指数显示,受大量高端楼盘成交推动,该市房价指数在2016年快速升高,并于2016年第四季度达到五年来的高位。不过这种趋势在今年一季度已见趋缓,主要因为高端楼盘成交下降,但每平方米价格低于1200美元的低端楼盘销售依然畅旺,第一季度此类住宅占总销售额的62%,环比升高10%。



一些敏锐的投资者对越南楼市的投资机会日益关注。


2015年,越南《住房法》修正案正式生效,取消了外国人在越南购房的诸多限制。大批专为海外买家打造的高端住宅项目应运而生,在2016年底将胡志明市的住房价格指数推至历史高位,同时吸引了不少热爱投资“砖头”(房产)的华人买家。


近日,在一场于香港铜锣湾某高级酒店内举办的越南胡志明市某房产项目投资推介会上,演示地图中的河内(越南首都)被标注了“北京”字样,而南部胡志明市对标的则是上海。“胡志明市的第二区将是另一个‘浦东’。”房产经纪一边滑动着iPad展示上海浦东新区三十年前和如今的照片对比,一边对21世纪经济报道记者说道。


据该经纪介绍,香港买家反应热烈,此次代销的约100余套房在推介会第二天已所剩无几,其中较小户型的单位大部分在第一天已销售一空,其中不乏连买几套的“大手买家”,“一些Banker(银行家)早就开始行动了。”她说。另据居外网海外房产行业分析师Adam Yang早前的表述,该海外置业信息网站2016年收到越南房产问询较2015年上升10倍以上;潜在买家中,超过八成打算为投资而买房,而胡志明是最受关注的投资地点。


越南成为“下一个中国”的增长潜力是吸引投资客关注的最重要理由:近十年来,越南的国内生产总值(GDP)平均增速在6%上下、快速扩大的外商直接投资和制造业规模和本地中产群体的逐渐形成等因素令这种憧憬变得真实起来;而大致上6%-7%的租金收益率也属亚洲范围内的较高水平。



越南经济正快速增长


业界认为,从宏观层面看来,越南正在为房产投资客提供一波结构性的增长机会。

综合国际货币基金组织(IMF)、世界银行及海通国际研究的数据,越南近十年来平均GDP增速在6%以上;而2010年至2016年该国人均GDP每年平均增速为8.4%,在东南亚主要国家之中处于首位(其次为柬埔寨7.8%、菲律宾5.7%、印度4.2%等),于2016年已达2200美元左右水平。越南政府预测,越南富裕家庭数量将会从2016年的25万上升至2020年的53万,而中等收入的家庭将会从2016年的316万上升至2020年的483万,增幅高达52.8%。越南的通胀指数目前稳定在4%-5%左右的水平,同样创造了一个相对温和的经济环境。


不断涌入的外资为越南经济增长提供了重要动力。21世纪经济报道记者查阅越南计划与投资部的官方数据显示,2017年前7个月,越南吸引到的实际外商直接投资(Disbursed FDI)额已达90.5亿美元,同比增长5.8%;同期已注册FDI(Registered FDI)总额达219.3亿美元,同比增长52%。


在今年8月初的一次公开发言中,越南计划与投资部副部长Dang Huy Dong表示,有信心今年越南的实际外商直接投资可超过160亿美元(即超越2016年创下的158亿美元的历史最高水平),而已注册FDI可望从去年的244亿美元增加至280亿美元。“今年至今,FDI的增长非常令人瞩目,我们认为这个趋势将继续下去。希望吸引更多FDI投资出口导向的行业,以及能源和高科技领域。”他说。


从行业看,今年前7个月,进入越南的FDI对加工与制造业的投资继续占据主要地位,以110亿美元的注册投资总额占49.4%;其次为发电与配电,占23.98%,及矿业,占5.86%。以外商投资者国别划分,韩国以56.2亿美元的投资占总FDI的25.63%;其次是日本,以54.6亿美元注册总投资占24.92%;新加坡占17.3%。


此外,中国“一带一路”倡议在东南亚地区的推进也将进一步强化中越两国的贸易合作和基础设施建设水平。截至2016年,中国已连续12年成为越南的第一大贸易伙伴,是越南第一大进口来源地和第四大出口市场。根据越南至2020年的铁路发展规划,越南将重点发展城市铁路交通及连接城内与郊区的铁路运输。据新华社报道,8月9日首列发往越南河内的“中越班列”已从广州大朗站启动,该班列较海运能节省一周时间,运输成本比公路低50%,将成为联通粤港澳大湾区和东盟国家的快速运输通道。


胡志明市去年房价涨至五年高位


综合以上情况来看,随外商投资外派到越南的白领阶层及本地逐渐富裕的家庭带来的新增和改善型住房需求,成为越南地产需求增长的两支主导力量。尽管财富有所增加,当地工薪阶层依然无法承受高端住宅的售价,因此,本地家庭住房改善需求主要由每平米价格小于2000美元的中低端物业消化,而外派而来的白领阶层则主要或买或租于高端物业之中。


数据显示,2016年,河内市房地产成交价相对温和,高端公寓价格上涨到每平米3000美元至4000美元。胡志明市房地产市场火爆,诸多中级和高级房地产项目进入市场,房价猛增,该市核心地段的高端公寓价格已上涨到每平米4000美元至5000美元,一线地段每平米3000美元至3500美元,二线和未来新区每平米2500美元至3000美元。


在前述于香港推介的胡志明市第二区项目中,一间约80平方米的精装修两居室公寓定价约为200万港元(即约每平米3200美元)。


第一太平戴维斯此前发表的2017年第一季度胡志明市住房价格指数显示,受大量高端楼盘成交推动,该市房价指数在2016年快速升高,并于2016年第四季度达到五年来的高位。不过这种趋势在今年一季度已见趋缓,主要因为高端楼盘成交下降,但每平方米价格低于1200美元的低端楼盘销售依然畅旺,第一季度此类住宅占总销售额的62%,环比升高10%。


在今年第二季度的报告之中,该机构表示期内胡志明市整体住宅销售交易达到2011年以来最旺水平,共录得1.16万笔交易,其中单位价格在每平方米1200美元至2000美元的B类住宅与每平方米售价在1200美元以下的C类住宅成交升势较为显著。该机构表示,2017年三季度起到2018年,胡志明市约有4.8万个单位将推出市场,其中46%将为C类住宅。


海通国际宏观研究部董事总经理黄少明与助理副总裁薛媛元在其日前发表的调研报告中指出,从2012年到2016年,胡志明市的中低端住房成交量实现了8倍的增长,而结合对人口结构与收入结构的分析,未来需求更多会集中在此类住房。


他们同时提示,目前住房需求与供给层次的错配可能形成风险:目前市场高端地产的供给过多,而此类型的地产已经远远超出了普通工薪阶层的购买力,大部分的购房需求仍然集中在中低端市场。举例而言,胡志明市别墅的吸收率(成交量/供给量),基本上仅维持在30%左右,而中低端市场供给则仍然处在相对紧张状态。


租赁市场方面,根据位置和类型不同,越南房地产的整体租金收益大约在6%至7%水平,远高出目前北京上海等一线城市的回报率,在亚洲范围内也算较高水平。不过需要注意的是,随着高端住宅项目不断进入市场,作为主要承租人的外商外派白领群体是否能产生相应需求,也会对海外投资者主要购买的高端住宅租金水平产生影响。



净租金回报约6.5%, 须防范政策变动和汇率风险


据越南2015年生效的《住房法》修正案,目前外籍人士在越南购房的限制包括:一、房屋产权非永久产权,年限为50年,但有一次延长50年的机会,而与越南公民结婚的外籍人士即可拥有房屋永久产权;

二、外籍人士每位在一个公寓小区或一个坊级行政区划内,最多只能拥有一套房屋。虽然外籍人士所购房屋的面积和总套数不受限制,但每个公寓小区内外籍人士拥有的住房总数不能超过30%, 每个坊级区划内外籍人士拥有的别墅不能超过250套。


此前,越南政府规定只允许外籍业主以居住为目的买房,而新出台的《住房法》修正案则允许外籍人士将房产出租、抵押、折算成资本投资、赠送、遗赠或置换其他房产等,但规定了买房时必须通过银行转账。因此外籍人士如需购房,必须在越南当地开设银行户口,也必须赴越南签订正式买卖合约。


另外,外籍人士只获准购买一手住宅,而不能购买二手住宅,因越南当地人不被允许出售住宅给外籍人士。在出售时,外籍人士可向本地人或其他外籍人士出售,如售予越南当地人,则自动转换为永久产权。


税费方面,买入时,外籍买家需支付10%增值税、0.5%印花税以及2%的管理费基金,不过增值税与管理费基金通常已计入售价之中,因此无需额外缴纳。以前述胡志明市第二区高端楼盘为例,持有期间的物业费约为0.5%每年。出售时,需支付房屋售价2%的个人所得税(越南政府允许期房楼花买卖,卖出楼花时,按楼花售价的2%纳税,无需按整体房价缴税)。


贷款方面,原则上,除非持有越南工作签证,越南的银行暂时没有向外籍人士提供房屋按揭服务;也并未有其他国家的银行提供相关按揭。不过,从事相关地产业务的人士表示,相信不久的将来向外籍人士提供按揭贷款的政策就将开放。

付款方式上,一种常见的期房付款方式是,签订购房订金协议起每半年,向开发商支付10%的购房款直至达到房款总价50%,待房屋交付后一次性支付另45%,剩余的5%则等房契办理完成之后再支付。


出租安排上,租期通常是两年,净租金回报约6.5%上下。可寻求中介管理公司处理租赁事宜,通常每次签订新租约时,房主需要支付首年租金的12%作为中介费。承租人大部分是跨国企业外派人员。某些项目亦提供包租选择,但租金收益就相对较低。

风险方面,黄少明与薛媛元提示到,新兴市场投资需注意政策与法规风险,越南2011-2013年的楼市崩盘与政府2009年提高税收有着直接的关系。由于目前越南楼市刚刚对外籍人士开放,整个房地产市场还处在上升期,如果未来政府再出调控政策,或者对外国人购楼再取进一步放开或者收紧的举措,都有可能会造成楼价的波动。


此外,汇率风险也是需要关注的因素。越南实施浮动盯住美元的汇率制度,即货币盯住美元,同时允许汇率在一定范围内浮动,这与2015年“811”汇改前的人民币汇率制度类似。2011年以来,越南盾兑美元汇率一直保持在较为稳定的水平。但整体市场容量小,外汇储备少,越南央行的干预能力有限,在极端市况下容易产生较大波动。不过随着越南政府对外汇政策的规范和加强,以及“去美元化”的实施,进出口贸易趋于平衡,外商投资力度加大,越南盾在2008至2011年间经历的大幅贬值趋势目前已经得到遏制,但总体上对新兴市场的投资仍需特别关注汇率风险。