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龙湾中心区板块购房指南!顺带看绿城 PK 中梁!

温州房哥2021-01-07 15:47:09

 大家好,我房哥。


 


话说去年,哥几乎把市区所有板块的市场情况楼盘情况摸了一个遍,但唯独漏了龙湾中心区。这段时间哥起早摸黑,跑政府部门、二手中介和楼盘展厅,终于整出了这篇龙湾中心区购房指南,今天大家就来看看----



板块简介


 (温州城市各功能区发展关系图)



 

龙湾城市中心区概指龙湾区核心地带, 东起永强大道、南至永昌城南大道、西至瑶溪生活区、北至龙海路。政府相关规划定位还是非常高大上的:龙湾城市中心区将发展成为集行政办公、商务商贸、文化体育、生活居住、旅游休闲等五大功能为一体,成为瓯江口、瓯飞、经开、空港及机场等区域商业、商务、娱乐的城市配套服务中心,并辐射周边区域的温州城市东部现代化新城区。



 (龙湾中心区核心区已落地项目)


龙湾中心区至今有20多个商品房开发项目落地,目前在售主力楼盘有万科珑庭(现房)、绿城海棠湾(现房)、雍景园(现房)、雍华园(准现房)、奥体城和龙湾首府。


交通


 (龙湾中心区整体交通示意图)



 

规划中的轻轨有三条哦:橘色S1在建、蓝色S2、紫色(未命名,连接乐清龙湾瑞安三地)


瓯海大道、温州大道、机场大道以及正在建设的瓯海大道东延及枢纽集散系统工程、S1线等城市主干道,将龙湾城市中心区与温州主城区连接;内部路网的贯通,也让龙湾中心区与空港、瓯飞、经开等地距离拉近,市民出行更为便利。


医疗

附二医瑶溪院区正在建设,预计2018年投入使用,建成后每年门诊负荷量可达到100万人次,总设计床位数为1000张,其中500张床位用于儿科。


温医大附属口腔医院的瑶溪新院今年5月已动工,预计2018年交付使用。

龙湾区人民医院也在建,规划中还有一所中医院未动工。


教育

目前,龙湾中心区已建成区五幼、区十幼、龙湾一小、龙湾二小、龙湾外国语小学、温八中、区实验中学、越秀中学等,教育配套算比较完善,其中万科龙湾花园、珑庭和绿城海棠湾的学区相对其它楼盘有优势。看看详细的小学和初中学区划分(来自温州房产圈整理)----



 (小学学区划分)



 (初中学区划分)


主力在售楼盘销售情况


 (绿城未售房源基本属于“多证合并”大户型,实际数量应该是300套左右)


龙湾中心区的一手房市场可以用这么一句话来概括,那就是“长江后浪推前浪,前浪死在沙滩上”,中梁楼盘一枝独秀,其它楼盘惨淡经营。为什么会出现这种情况?


----板块主要以周边属地需求为主,辐射范围有限,区域人口流入很少,所以需求蛋糕很难继续做大。在蛋糕很难做大的前提下,生意好的要抢生意坏的。


----海棠湾定位高端改善型人群,主打生活品质服务,由于购房者对其产品价值内涵与该项目的附加值认识不够,对价格有一定抗性


----龙湾首府、奥体城和雍华园大部分产品以刚需和首改为主,这三个楼盘冷热分化如此强烈主要原因在于:龙湾首府地段好一点、学区棒一点、小区规模大一点、中梁绿化品质认同度强一点,虽然说差距不大,但各方面都强一点,合起来威力就很大!加上价格差不多营销炮火极猛,购房者自然趋之如鹜。


----雍华园的80套170方户型只卖掉6套说明了一个道理:千万别买较低档次楼盘的大户型,小区品质和户型不匹配的房子最容易掉价。


来看看买大户型的土豪更应该注意啥:



总结起来就一句话:高端生活,不只是偷面积,还有诗意和远方......

 

接下来龙湾购房者如何选择房子?


四、五月份的龙湾中心区楼市仍然好戏连台,龙湾首府要趁热续推;奥体城打造了景观示范区重装上阵;卖得好的卖得不好的全部涨了一点价!龙湾中心区的市场走势到底会怎样?购房者该如何选择?


----近两年,温州政府对产业转型升级的关注和支持力度很大,而龙湾、经济开发区更是这场转型升级战役的中心战场,浙南科技城、中电产业园等项目都是这两年市政府的大手笔。但转型升级是否能够成功更大程度上还是依赖于市场的固有规律。只有新兴产业导入成功了,人口才会持续流入,房地产市场才会有真正的明天,否则一切都是空话。像美国底特律那样,汽车产业衰落了又没有新兴产业承接,房价就一落千丈了。


----需要提醒的是,龙湾人民不缺少房子,缺的是有品质的好房子!原有的农居房,加上近几年盖的拆迁安置房、三产安置房遍地都是,随便到二手中介一趟就知道,二手房的供应量远大于需求,价格没有上涨动力,中心区板块新建的三产安置房(现房)价格基本在8000--12000元/平方米左右。图价格便宜的刚需们可以选择类似房源。


----尽管近期几个一手房楼盘如奥体城和雍华园都象征性地涨了点价,但销售不佳的楼盘不具备持续涨价动力,后期继续卖不动反而有回调价格的可能。


----龙湾首府因前期热销,续推可能会有涨价冲动,此时购房者应当注意不要盲目从众,如果价格与周边楼盘拉开较大差距的,哥不建议入手。因为在整体二手房市场相对较低的价格体系下,如果某一个楼盘单价脱离了这个体系,肯定是非理性因素所致,最终会受到市场报复。


----哥认真比较了下龙湾首府第一期的价格,发现这个楼盘130方以下户型房源无论单价还是总价在板块内还是具有一定性价比的,但小高层和高层错跃大户型单价在20000元/平方米上下仍被抢购一空,却让哥大跌眼镜!因为对于高端需求,哥更倾向于选择同一价位水平的海棠湾。



 

应该说,除了户型较好和地段略优以外,其它方面还是绿城项目占据压倒性优势。最后,来简单评比一下同面积档次的两个户型----




(龙湾首府错跃户型,152平方米,四房两厅三卫)


(海棠湾158方,三房两厅两卫)


 简评:


1、龙湾首府这个错跃应该是目前温州市场所有错跃产品中做得比较好的那种,面宽充足(楼上楼下相当于4.5朝南),面积控制较好。


2、从实际得房率来看,哥在中央湖的文章中曾分析过,大高层错跃和18层以下平层公寓实际可利用套内建筑面积差不多(回复“157”可见),除此之外,海棠湾的阳台、设备平台赠送面积比首府要少5平方米左右。


3、在实际套内可利用面积基本一致的情况下,海棠湾这个户型只做了三房两厅两卫,是因为绿城对类似大户型的空间尺寸有比较严格要求,力求每个功能空间舒适阔绰,房间数量因此少了一个,“居住品质”优先于“房间数量”。


4、海棠湾这个户型从布局、动线和室内尺寸舒适度等方面来看,几乎没有缺点,唯独少了一个书房,这一点可以通过后期装修把客厅南侧部分阳台并入客厅,组成“客厅 + 开放式休闲、阅读空间”来满足住户要求,鱼和熊掌兼得。



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