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胡志明市近年房产状况分析

越南之窗2021-01-04 06:43:34


近期越南的经济发展可谓十分迅猛,甚至有超越当年亚洲四小龙的势头。人口红利、高速发展的经济都将为越南未来房地产市场的发展做铺垫,如同十年前的上海浦东。


越南此国

越南是一个南北狭长的沿海国家,面积约33万平方公里,海岸线长3260多公里,人口近1亿,人口结构以年轻人为主体,19-40岁青壮年劳动力约为45%。


越南有两个高速发展的城市,河内市越南的首都,有点像北京。还一个是胡志明市,是对外开放的特区和经济中心,相当于上海+深圳。


经济水平

越南百姓的工资收入水平为起点低但增长快,符合典型的发展中国家由农业国向工业国转型刚起步的阶段。2012年时越南一般公司月工资约850人民币;建筑业月工资为1000人民币;广告设计公司月工资为1150人民币;银行业月工资为2000人民币;到了2016年时上述的工资水平已经平均上涨了1-1.5倍。


越南是典型的藏富于民的社会,由其是位于南方经济发达胡志明,越南侨民众多每年向国内汇入的美元可达上百亿规模,一直以来都对当地的经济和房地产市场有着重大影响。


地产行情

越南经济北轻南重,越往南经济越活跃,生活越富裕,自然房价就越高,炒房的现象就越多。炒房是发展中国家普遍的现象,是必然经历的过程,和所有发展中国家一样炒房的投机资金也跟进入市。


2005年-2009年房价步步高涨,直到2009年1月1日政府意识到炒房的严重性于是发布新政,越南楼市全面暴跌,2011-2013年期间越南房产泡沫终于被引爆,越南房地产价格平均下跌约30%,河内由于前期涨幅没有胡志明疯狂,所以受到的冲击也相应较小,只下跌了20%左右,而胡志明市则跌掉了一半还多,但即使是跌掉一半,其住宅楼的价格依然维持在每平方米1300-1500美元,商务楼则每平方米达到1500-2500美元。


由于越南经济是典型的信贷驱动型,这场风暴影响了越南银行金融系统,每年高达50%以上的信贷增长率高的令人咂舌,政府虽然不断调高利率来冷却信贷狂潮,但泛滥的贷款还是不受节制的流向了房地产领域,房地产贷款达到了97亿美元(203万亿越南盾),占GDP的10%。


历经了3年的修复和调整,期间政府也对银行金融系统进行了整顿和改组,一些中小银行被合并和重组。在走出经济循环的低谷后越南政府意欲再次启动房地产市场,这一动态不仅反映国家经济的复苏,而且表明政府采取的房地产市场抒困措施开始见效。


对内政府于2014年推出30万亿越盾的一揽子购房贷款计划并要求银行优先支持贫困者、国家公务员等对象贷款买房,使国内需求猛增。


对外政府于2015年7月颁布新法律,允许拥有有效居民签证的外国人以及外国公司购买越南当地的房产。


随着这两大政策的颁布和实施越南房产市场开始复苏,交易量和房价开始同步放大和上涨。


河内和胡志明的地产市场

进入到2016年河内和胡志明两地的房地产市场,无论量、价均已完全恢复到其前期高位水平。河内成交相对温和,高端公寓价格上涨到3000-4000美金。胡志明成交火爆,核心地段的高端公寓价格已经上涨到4000-5000美金,一线地段3000-3500美金,二线和未来新区2500-3000美金,且还在呈继续上涨势头中。


在短短10个月的时间里,核心商业区已经上涨了1倍左右,一二线地段上涨了50%左右,新楼盘如雨后春笋般冒出来均成交火爆,市场明显已经进入了一个爆发期,这里既有对过去房价暴跌的修复性补涨,也有对越南未来经济的长期看好的成分在里面,但也要对房价上涨过快的投机性予以警惕。


高端商品房的成交人群主要为越南先富起来的越桥、工商人士、外企高管以及政府官员约占60-70%,另一部分就是外企常驻人员、外籍经商人士以及外国投资客,比如日韩老年银发团和中国炒房团,约占20-30%。


随着越南经济高速发展和加入TPP,大量游客和外资进入越南,越南的休闲度假地产和工业地产也将迎来一个高速发展的机会。


(来源:今日头条)


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